부동산 투자의 핵심은 세후 수익률입니다.
하지만 여전히 많은 투자자들이 세법 개정에 둔감합니다.
특히 취득세, 보유세, 양도세 같은 세금 변화는 수익성에 직접적인 영향을 주기 때문에,
시장의 흐름뿐만 아니라 정부 정책 변화에도 민감하게 반응해야 합니다.
최근 정부가 「지방세법 시행령 일부개정령안」을 공표하면서,
2025년 이후 지방 부동산 시장에 중요한 변화가 예고되었습니다.
이번 글에서는 개정안의 핵심 내용을 정리하고, 실제 투자 전략에 어떻게 적용할 수 있는지 분석해드립니다.
1. 수도권 외 지역 시가표준액 2억 원 이하 주택 → 취득세 중과 대상 제외
기존에는 수도권 외 지역의 시가표준액 1억 원 이하 주택에 한해서만
다주택자의 취득세 중과를 배제했으나,
2025년부터는 시가표준액 2억 원 이하로 확대됩니다.
📌 결과적으로 공시가격 기준 약 1억 5천만 원 수준의 주택까지 해당될 수 있어,
실제 시세로는 3억 원 중반대 아파트까지도 포함됩니다.
2. 주택 수 산정에서 제외
수도권 외 지역의 시가표준액 2억 원 이하 주택은
다른 주택의 취득세 중과 여부를 판단할 때 주택 수에서 제외됩니다.
즉, 다주택자라도 이 주택을 하나 더 보유하더라도 중과세 적용 대상에서 빠지게 됩니다.
이는 투자자들에게 주택 수 조절 전략에 핵심적인 포인트가 됩니다.
3. 소급 적용: 2025년 1월 2일 이후 취득분부터 적용
이번 개정은 단순한 향후 적용이 아니라,
2025년 1월 2일 이후 취득한 주택부터 소급 적용됩니다.
이는 현재 부동산 시장을 바라보는 투자자들에게 사전 준비 기간을 주는 것이기도 합니다.
4. 투자 전략: 이렇게 바뀐다
① 지방 핵심지 소형 아파트로 포트폴리오 다변화
이전까지는 공시가격 1억 원 이하 주택만 비중 있게 검토했다면,
이제는 1억~2억 사이의 '우량' 아파트까지 고려 대상이 됩니다.
특히 광역시 외곽, 수도권 외 도심권에 시세 대비 저평가된 아파트가 많습니다.
✔️ 예시 지역: 전주, 청주, 원주, 강릉, 군산, 익산, 목포, 순천, 안동, 충주 등
✔️ 추천 타깃: 공시가 약 1.6억, 시세 약 3.5억 이내, 전세가율 80% 이상
② 법인 투자 시 1% 취득세 적용
법인 명의로 해당 주택을 매입하면,
기존 12%에 달하던 다주택 중과 취득세가 1% 일반세율로 완화됩니다.
단기매매나 플리핑(flipping) 전략 시 세금 부담이 크게 줄어듭니다.
📌 주의: 법인은 종부세 공제 혜택이 없기 때문에 전세 수익 기반 장기보유는 부담
③ 개인 투자자 – 무피·플피 세팅 가능
다주택자라도 이번 시행령 개정 덕분에,
수도권 외 시가표준액 2억 이하 주택은 주택 수 증가로 간주되지 않습니다.
따라서 무피/플피 구조로 세금 이슈 없이 세팅 가능한 틈새 전략이 열립니다.
5. 유의사항
- 이번 개정은 국회 동의가 필요한 ‘법률’ 개정이 아니라,
행정부(정부)가 단독 시행 가능한 ‘시행령’ 개정입니다.
즉, 시행 가능성 매우 높고, 실효성 강함. - 공시가격 vs 시가표준액 차이 이해 필요
공시가격 1.5억 ≒ 시가표준액 2억 수준
따라서 시세 3억대 중반까지 포함될 수 있음
6. 마무리 요약
2025년 지방세법 시행령 개정은
지방 중소형 주택에 대한 투자 매력도를 현실적으로 크게 끌어올리는 정책 변화입니다.
✔️ 수도권 외 시가표준액 2억 이하 주택 → 중과 배제
✔️ 법인, 개인 모두 투자 전략의 다양화 가능
✔️ 세후 수익률 관리의 핵심 포인트로 부상
부동산은 타이밍의 예술입니다.
이번 세법 개정 흐름을 적극적으로 활용해 2025년 투자 기회를 선점하시기 바랍니다.